Svensk bostadspolitik

[twr]

Jag kan i stort sett ingenting i detta ämne, men jag startar tråden om någon annan har något att säga!

[Ulrik Berggren]

Jag kan i stort sett ingenting i detta ämne, men jag startar tråden om någon annan har något att säga!

FInns där någon bostadspolitik värd namnet i nuläget? Det senaste som hände var väl 2011 när allmännyttans möjlighet att slippa vinstkrav försvann (och därmed möjligheten att vara just allmännyttig)

[twr]

Jag kan i stort sett ingenting i detta ämne, men jag startar tråden om någon annan har något att säga!

FInns där någon bostadspolitik värd namnet i nuläget? Det senaste som hände var väl 2011 när allmännyttans möjlighet att slippa vinstkrav försvann (och därmed möjligheten att vara just allmännyttig)

Det vet jag inte, jag tänkte mer allmänt om förhållandet stat/kommun/näringsliv/allmänhet, priser för nybyggnation etc. Men jag är inte ens rätt person att formulera frågorna. Dessa frågor diskuterades i en annan tråd, och det efterlystes en ny tråd om dessa frågor.

[BSB101]

Jag kan i stort sett ingenting i detta ämne, men jag startar tråden om någon annan har något att säga!

FInns där någon bostadspolitik värd namnet i nuläget? Det senaste som hände var väl 2011 när allmännyttans möjlighet att slippa vinstkrav försvann (och därmed möjligheten att vara just allmännyttig)

Vinstkrav och vinstkrav. Allmännyttan ska drivas enligt affärsmässiga principer, vilket är något annat. Gällande Stockholms län drevs redan alla allmännytta bostadsbolag enligt affärsmässiga principer redan innan 2011. Det som dock dränerar bolagen på pengar, och därmed möjlighet att bygga, är att kommunerna i princip kan ta ut hur mycket pengar som helst utan risk. Lägg där till att man säljer ut lägenheter till låga priser för att kunna plocka ut än mer pengar så kan det nog inte vara så roligt att vara VD i ett allmännyttigt bostadsbolag idag.

[LÅ1]

Jag kan i stort sett ingenting i detta ämne, men jag startar tråden om någon annan har något att säga!

FInns där någon bostadspolitik värd namnet i nuläget? Det senaste som hände var väl 2011 när allmännyttans möjlighet att slippa vinstkrav försvann (och därmed möjligheten att vara just allmännyttig)

Vinstkrav och vinstkrav. Allmännyttan ska drivas enligt affärsmässiga principer, vilket är något annat. Gällande Stockholms län drevs redan alla allmännytta bostadsbolag enligt affärsmässiga principer redan innan 2011. Det som dock dränerar bolagen på pengar, och därmed möjlighet att bygga, är att kommunerna i princip kan ta ut hur mycket pengar som helst utan risk. Lägg där till att man säljer ut lägenheter till låga priser för att kunna plocka ut än mer pengar så kan det nog inte vara så roligt att vara VD i ett allmännyttigt bostadsbolag idag.

Om du med "säljer ut lägenheter till låga priser" menar det som brukar kallas ombildning till bostadsrätt så är det inte lägenheter man säljer, man säljer bostadshus, och det ska ske till marknadspris. Problemet är att summan av det kommersiella värdet av bostadsrätterna i ett hus är större än värdet på hela huset, så länge detta är ett hyreshus.

[Stefan Isaksson]

Ska man lägga ett historiskt perspektiv på frågan, kan det vara värt att notera att bostadssituationen var usel redan för drygt hundra år sedan.
Stockholm, och antagligen alla andra snabbt växande städer på den tiden, hade påfallande höga hyror. I Stockholms fall dubbelt mot Köpenhamn (som ansågs jämförbar). Trångboddheten var stor, och i en enrummare visade det sig bo 15 personer (och tre ettor med 14 personer).

Hur det var i mellantiden vet jag inte riktigt, men svensk bostadspolitik, i den mån sådan kan sägas ha existerat, verkar ha varit usel under påfallande lång tid. Tillräckligt länge för att alla partier som någonsin innehaft regeringsmakten torde ha mer än ett spöke i garderoben.

SI

[TKO]

Om du med "säljer ut lägenheter till låga priser" menar det som brukar kallas ombildning till bostadsrätt så är det inte lägenheter man säljer, man säljer bostadshus, och det ska ske till marknadspris. Problemet är att summan av det kommersiella värdet av bostadsrätterna i ett hus är större än värdet på hela huset, så länge detta är ett hyreshus.

Nu finns det ju inget som tvingar ett allmännyttigt bostadsföretag att sälja ut hyreshus till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening, ej heller att sätta priset så lågt att de boende kan göra stora realisationsvinster. Antingen är de politiskt ansvariga när sådant ändå sker omedvetna om vilka konsekvenser affären har, eller så är det en medveten politik att berika vissa medborgare. När det gäller annan utförsäljning av allmän egendom finns flera domar där förfarandet kritiseras, men inget ansvar utkrävs eftersom man har ansett att uppsåt saknas.
Beatrice Ask:s kommentar i riksdagen 2013 är nästan för bra för att vara sann:
– Det är inte olagligt att vara korkad eller att göra dåliga affärer eller att ha dåligt omdöme.
(Det var förutvarande socialborgarådet, numera partiledaren Ulf Kristersson hon avsåg!)

Sedan har många allmännyttiga bostadsföretag sålt hyreshus till privata investerare, som naturligtvis inte har den allmänna nyttan som ledstjärna...

Jag tror nästan det var bättre förr!

utbrister
Thomas K Ohlsson

[LÅ1]

Nu finns det ju inget som tvingar ett allmännyttigt bostadsföretag att sälja ut hyreshus till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening, ej heller att sätta priset så lågt att de boende kan göra stora realisationsvinster. Antingen är de politiskt ansvariga när sådant ändå sker omedvetna om vilka konsekvenser affären har, eller så är det en medveten politik att berika vissa medborgare. När det gäller annan utförsäljning av allmän egendom finns flera domar där förfarandet kritiseras, men inget ansvar utkrävs eftersom man har ansett att uppsåt saknas.
Beatrice Ask:s kommentar i riksdagen 2013 är nästan för bra för att vara sann:
– Det är inte olagligt att vara korkad eller att göra dåliga affärer eller att ha dåligt omdöme.
(Det var förutvarande socialborgarådet, numera partiledaren Ulf Kristersson hon avsåg!)

Sedan har många allmännyttiga bostadsföretag sålt hyreshus till privata investerare, som naturligtvis inte har den allmänna nyttan som ledstjärna...

Jag tror nästan det var bättre förr!

utbrister
Thomas K Ohlsson

Nä, att försäljningen sker är påtvingat av politikerna.
Om försäljningarna är bra eller dåligt kan diskuteras. Men att det finns både bostadsrätter och hyresrätter i ett område anser jag vara positivt.

Det jag reagerar på är att försäljning av hyreshus till marknadspris beskrivs som försäljning av lägenheter till underpris.

[Claes Thure Moberg]

Om bostadsrätter:
Det man gärna glömmer när man köper en bostadsrätt är att man inte köper en lägenhet. Man köper rätten att bo i lägenheten, men samtidigt köper man också ett medlemskap i en klubb som äger hela huset. Värdet av denna rättighet har i princip kontinuerligt stigit ända sedan detta blev ett vanligt sätt att organisera sitt boende.

Men historiskt sett finns det också föreningar som har konkat därför att den samlade medlemsmassan inte har kunnat/önskat sätta in de extra pengar som behövs när något har gått galet. Det går ju inte att tvinga de andra klubbmedlemmarna att gå in med pengar som de inte har. Och i sådana fall blir medlemskapet värt 0 (nadazero) samtidigt som huset säljs och de boende måste flytta ut eller bo kvar på andra villkor.

Om bostadsbrist:
När det gäller bostadsbristen så har den ju varit akut i Stockholm under många perioder rent hitoriskt sett. Inflyttningen har kontinuerligt varit stor och nya projekt har tillkommit hela tiden. Runt förra sekelskiftet revs det gamla och man bebyggde malmarna men också närförorter med mer storskalig bebyggelse. Detta var en gigantisk förändring, egentligen större än rivningen av Klara, men det har man glömt i dag. På 30-talet tillkom stora områden som Gärdet, Hammarby, Fredhäll, Abrahamsberg, smalhusens tid. På 50-talet kom betongen i form av Vällingby, Hässelby och Farsta. Så kom miljonprogrammet med sådant som Bollmora, Sätra-Skärholmen, Norsborg, Järvafältet och en massa annat. Och nu står vi åter i en situation där det är svårt för nyinflyttade med "normala" inkomster att etablera sig.

Om lösningen:
Personligen tror jag man skall satsa på stadsliknande förtätning med slutna kvarter. Samt bygga en eller ett par "new towns" med sluten stadsbebyggelse. Men inte ens det kommer att räcka på lång sikt. Den så kallade utvecklingen låter sig inte styras hur lätt som helst, sådant kallas planekonomi och är politiskt omöjligt men inte heller särdeles effektivt.

Problemet är att skall man göra något verkligen storskaligt så kräver detta så stora resurser att detta på ett eller annat sätt måste styras av det vi kallar "samhället". Bland annat därför att man sannolikt måste göra nya kommunikationsvägar. Min tanke sedan många år tillbaka är att skogarrna i området Stava- Brottby skulle lämpa sig bra för en "new town". Förutsatt att man inte offrar området på utspridd villabebyggelse utan bygger stad med slutna kvarter samt både arbetsplatser och bostäder. Så bygger man en snabb järnväg Centrala Stockholm- Mörby- Täby- New Town. Utan fler stationer. Vidare bygger man så att man erbjuder bostäder åt alla samhällsklasser, det mesta av halvmodern storskalig bebyggelse har ju haft en tendens till att förslummas - något som måste förhindras.

[TKO]

Nu finns det ju inget som tvingar ett allmännyttigt bostadsföretag att sälja ut hyreshus till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening, ej heller att sätta priset så lågt att de boende kan göra stora realisationsvinster. Antingen är de politiskt ansvariga när sådant ändå sker omedvetna om vilka konsekvenser affären har, eller så är det en medveten politik att berika vissa medborgare. När det gäller annan utförsäljning av allmän egendom finns flera domar där förfarandet kritiseras, men inget ansvar utkrävs eftersom man har ansett att uppsåt saknas.
Beatrice Ask:s kommentar i riksdagen 2013 är nästan för bra för att vara sann:
– Det är inte olagligt att vara korkad eller att göra dåliga affärer eller att ha dåligt omdöme.
(Det var förutvarande socialborgarådet, numera partiledaren Ulf Kristersson hon avsåg!)

Sedan har många allmännyttiga bostadsföretag sålt hyreshus till privata investerare, som naturligtvis inte har den allmänna nyttan som ledstjärna...

Jag tror nästan det var bättre förr!

utbrister
Thomas K Ohlsson

Nä, att försäljningen sker är påtvingat av politikerna.
Om försäljningarna är bra eller dåligt kan diskuteras. Men att det finns både bostadsrätter och hyresrätter i ett område anser jag vara positivt.

Det jag reagerar på är att försäljning av hyreshus till marknadspris beskrivs som försäljning av lägenheter till underpris.

Det är några saker jag inte förstår i ovanstående inlägg...

Försäljning av en hyresfastighet till de boende kan aldrig tvingas igenom av "politikerna" - vill inte hyresgästerna köpa blir det ingen affär. Nu är detta närmast en hypotetisk fråga, eftersom hyresgästerna i stort sett alltid vill köpa - eftersom det ger enorma vinster för köparna.

Och i praktiken är försäljning av en hyresfastighet till marknadspris för omvandling till bostadsrätter en värdeöverföring till de som råkar bo där just då. Ett enkelt sätt att testa min tes vore om t ex Svenska Bostäder erbjöd hyresgäster på Södermalm att köpa en fastighet för sej 30 000 kr/m2. Det är långt över markandsvärdet för en hyresfastiget.... tror någon att hyresgästerna skulle tacka nej?

Värdet av att blanda hyres-, bostads- och äganderätt i ett och samma område tror jag är överskattat, men visst kan det ha sina poänger. Hemma på våran gata lite utanför stan - alltså i Årsta - har bostadsrätterna av historiska skäl varit dominernade. Trots detta har stora delar av det allmännyttiga hyresbeståndet omvandlats till bostadsrätter. Så det handlar väldigt sällan om att uppnå någon gudomlig jämvikt, utan om helt andra saker.

/TKO

[LÅ1]

Nä, att försäljningen sker är påtvingat av politikerna.
Om försäljningarna är bra eller dåligt kan diskuteras. Men att det finns både bostadsrätter och hyresrätter i ett område anser jag vara positivt.

Det jag reagerar på är att försäljning av hyreshus till marknadspris beskrivs som försäljning av lägenheter till underpris.

Det är några saker jag inte förstår i ovanstående inlägg...

Försäljning av en hyresfastighet till de boende kan aldrig tvingas igenom av "politikerna" - vill inte hyresgästerna köpa blir det ingen affär. Nu är detta närmast en hypotetisk fråga, eftersom hyresgästerna i stort sett alltid vill köpa - eftersom det ger enorma vinster för köparna.

Och i praktiken är försäljning av en hyresfastighet till marknadspris för omvandling till bostadsrätter en värdeöverföring till de som råkar bo där just då. Ett enkelt sätt att testa min tes vore om t ex Svenska Bostäder erbjöd hyresgäster på Södermalm att köpa en fastighet för sej 30 000 kr/m2. Det är långt över markandsvärdet för en hyresfastiget.... tror någon att hyresgästerna skulle tacka nej?

Värdet av att blanda hyres-, bostads- och äganderätt i ett och samma område tror jag är överskattat, men visst kan det ha sina poänger. Hemma på våran gata lite utanför stan - alltså i Årsta - har bostadsrätterna av historiska skäl varit dominernade. Trots detta har stora delar av det allmännyttiga hyresbeståndet omvandlats till bostadsrätter. Så det handlar väldigt sällan om att uppnå någon gudomlig jämvikt, utan om helt andra saker.

/TKO

Det som politikerna tvingade på Svenska bostäder m.fl. var att de inte skulle säga nej om hyresgästerna bildade bostadsrättsförening och ville köpa fastigheten.
Efter en del kritik så la man väl om politiken så det bara var i vissa utvalda områden som man tillät försäljning.

Vist gjode säkert en och annan f.d. hyresgäst ett klipp. Men om man ser till mig så har jag egentligen inte vunnit så mycket på affären. Just nu är det betydligt billigare än om jag fortsatt vara hyresgäst. Men det beror framför allt på den låga räntan. Eventuell upprustning och byte av vitvaror etc. Måste jag betala själv. Och sälja för att få ut den enorma vinst som det talas om är inte möjligt om jag inte vill bo i trappuppgångaraget, i parker eller under broar etc. Så värdet har ingen real betydelse för mig.
Och jag har heller inte tillgång till Svenska bostäder interna kö för hyreslägenheter. Men antalet hyreslägenheter har ju å andra sidan minskat.

[Lennart Petersen]

Ska man lägga ett historiskt perspektiv på frågan, kan det vara värt att notera att bostadssituationen var usel redan för drygt hundra år sedan.
Stockholm, och antagligen alla andra snabbt växande städer på den tiden, hade påfallande höga hyror. I Stockholms fall dubbelt mot Köpenhamn (som ansågs jämförbar). Trångboddheten var stor, och i en enrummare visade det sig bo 15 personer (och tre ettor med 14 personer).

Hur det var i mellantiden vet jag inte riktigt, men svensk bostadspolitik, i den mån sådan kan sägas ha existerat, verkar ha varit usel under påfallande lång tid. Tillräckligt länge för att alla partier som någonsin innehaft regeringsmakten torde ha mer än ett spöke i garderoben.

SI

Om mellantiden då är för 50år sedan så kan ju sägas att sedan 60-talet har vi i landet fördubblat vår tillgängliga bostadsyta per capita , dock naturligtvist inte helt jämnt fördelat. Men det är en väsentlig skillnad och dessutom har så gott som allt boende i omoderna lägenheter (kallt vatten, vedspis, kakelugn eventuellt torrdass ) som förekom på 60-talet nästan helt försvunnit.
En annan jämförelse kan vara att 2009 var det i stort balans på,efterfrågan och rentav överskott på bostäder på många orter , i dag har vi lika mycket ytor percapita som 2009 men ändå svår brist beroende på att efterfrågan har ökat. Och incitament att byta för den som bor stort saknas. Jag känner dom som bor ensamma i rätt stora villor och själv bor jag i rymlig 3:a för 4000 i månaden och har ju knappast anledning söka mig till mindre och dyrare. Men vi har alltså mycket ojämn fördelning, på Östermalm Stockholm är 64m2/capita att jämföra med delar av Rinkeby där det är 16m2/capita.

[Lennart Petersen]

Lite exempel på hur ruggigt dyrt det är att bygga har jag från min egen förening. Man har ett förslag att bygga om föreningslokaler i suterräng till bostäder. Priset för denna ombygnad anges till 27000kr/m2 , då finns alltså redan husets råkonstruktion , ingen tomt utan det är tomträtt och kostnaden är då främst för inredning, mest då kök och bad.

[Ulrik Berggren]

*Dubbelpostning*

[Ulrik Berggren]

Vinstkrav och vinstkrav. Allmännyttan ska drivas enligt affärsmässiga principer, vilket är något annat. Gällande Stockholms län drevs redan alla allmännytta bostadsbolag enligt affärsmässiga principer redan innan 2011. Det som dock dränerar bolagen på pengar, och därmed möjlighet att bygga, är att kommunerna i princip kan ta ut hur mycket pengar som helst utan risk. Lägg där till att man säljer ut lägenheter till låga priser för att kunna plocka ut än mer pengar så kan det nog inte vara så roligt att vara VD i ett allmännyttigt bostadsbolag idag.

Om du med "säljer ut lägenheter till låga priser" menar det som brukar kallas ombildning till bostadsrätt så är det inte lägenheter man säljer, man säljer bostadshus, och det ska ske till marknadspris. Problemet är att summan av det kommersiella värdet av bostadsrätterna i ett hus är större än värdet på hela huset, så länge detta är ett hyreshus.

Ett flertal allmännyttiga bolag har sålt ut lägenhetsbestånd för att kunna finansiera dyra investeringar (men det är mycket möjligt att det också möjliggjort ägaruttag från kommunerna, som du skriver). I vilket fall så tycks det sociala ansvar som fanns med då allmännyttan tillkom delvis saknas idag. Så här skriver Sydsvenskan i en aktuell artikel i dagens papperstidning:

[---]Allmännyttan är offentligägt och styr politiskt. Men efter en lagändring 2011 ska e kommunala bolagen skötas affärsmässigt precis som alla andra bostadsbolag [för att de privata fastighetsägarna lobbade för detta, min kommentar] Från början var tanken en helt annan. Den moderna svenska allmännyttan utgick ifrån 1945 års bostadssociala utredning. Tanken var att stabilisera byggandet över konjunkturerna, hålla nere hyrorna och utnyttja stordriftsfördelarna. Genom att erbjuda bra och billiga bostäder skulle allmännyttan sätta press på privata värdar. Mottot var " en god bostad för alla"

. Detta apropå den så kallade "Malmömodellen", där hyran sätts individuellt per lägenhet utifrån standard och läge. Men som utnyttjats av värdar för att dra skapa underhållsskulder så att man sen kan motivera saftiga hyreshöjningar med åtgärder som egentligen borde ingått i det löpande underhållet (som egentligen inte ska kunna motivera extra hyrespåslag enligt de ursprungliga avsikterna med modellen).

Men som med så många andra offentligägda verksamheter numera så är de svåra att särskilja från rent kommersiella, privatägda, diton...

[Ulrik Berggren]

Här är mer på temat bostadspolitik från en välkänd skriftlärd på området.